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嘉兴中润中心20平起25万起带包租有稳定回报

时间:2014-01-17


说辞&答客问
第一部分 中润·嘉兴中心商业价值点说辞
一、运河新区核心,地段好,发展潜力大 整个嘉兴的城市发展就围绕中山路,运河新区位于中山路南侧,连接东面的戴梦 得商圈和西面的江南摩尔商圈, 运河新区拥有高校园区和五星级富悦大酒店等高 端配套, 运河新区也是政府投资 345 亿重点打造的区域, 规划为长三角行业 CBD、 嘉兴总部商务区及禾城宜居区三重核心聚点,更是目前嘉兴的正中心,发展潜力 巨大。 二、项目业态规划好,人气有保证 中润嘉兴中心是嘉兴真正意义上的首个城市综合体, 不同于之前的专业市场和百 货大楼。中润嘉兴中心接轨国际购物中心、商业街的规划,提供餐饮休闲娱乐购 物的一站式消费体验。综合体内部业态互补、客群共享,办公人群、公寓住户等 都给商铺带来源源不断的人气和财富机遇。 三、三大主力店带动,打造嘉兴“万象城” 1、 中润嘉兴中心以杭州万象城为模版, 在嘉兴率先引进了博纳 16 米挑高 IMAX3D 影院、喜悦超级真冰溜冰场、BHG 全进口食品超市等三大主力店,同时又结合项 目北面是运河新区的特征,我们的北区规划为商业街; 2、北区整个商业划分为 A、B、C、D 四个区域,A 区定位欧洲馆,签约商家有星 巴克、食之秘西餐以及十多家欧洲知名女装品牌 MARLY’S、WIELL 等;B 区定位 韩国馆,必胜客、釜山料理、味千拉面等都已签约入驻;C 区定位异国料理风情 街, 满记甜品、 长白山韩国料理都是分布在这个区域的, C 区的北面是运河公园, 在享受美食同时还能享受美景;D 区定位为儿童生活馆,目的就是满足更多年轻 家庭的需求。 3、中间的四个环岛我们分别引入知名时尚餐饮品牌哈根达斯、肯德基、一茶一 坐、避风塘、大家乐。随着后续更多知名签约商家的入驻,我们北区的商业必将 带动整个运河新区的消费层次,给嘉兴前所未有的商业消费新体验。 四、项目四面环水,公园式购物环境

1、我们项目的北面是京杭大运河,东西两面都有自然河流,南面为半圆形的新 盛公园和自然河流,北面是 112 亩的运河主题公园。中润嘉兴中心是四面环水、 坐拥两大公园,这在嘉兴甚至浙江省都是很难得的。 2、 根据国内成功商业的案例来看,景观型商业因打造有别于传统商业中心压抑、 拥挤的购物新氛围而越来越被大家所喜爱,如同上海外滩商业街、滨江公园商业 街都是很成功。 3、在这么好的环境中,中润嘉兴中心有近 3000 席超大停车区规划,解决商业中 心区停车难题,主要营造一个轻松惬意的购物休闲场所。 五、15 万方的商业面积,规模优势明显 现代商业的发展呈现两大特色,一是网络化购物;二是大型的休闲式购物,这往 往意味着更多业态、 更齐全的品牌和更强的消费吸引力,一般的小型商业经营很 难。中润嘉兴中心的 15 万商业体量的规模优势,像嘉兴几个大型的商业体加起 来也没有我们一个项目的规模大, 如旭辉广场商业部分 3 万方、 江南大厦 2 万方、 戴梦得 1.8 万方、天虹百货 2 万方。 六、开发商自持 80%商业,统一招商、运营、管理 像很多项目开发商只想着尽快卖光赚钱, 而不管后期经营好坏的现象在我们这里 是绝对不会出现的。事实上纯售卖型的商业,它的招商运营管理无法统一,业态 会非常混杂,这也注定了后期经营的失败。 跟着大业主做生意,盈利才能有保证。中润嘉兴中心 15 万方的商业面积,只有 3 万方是对外销售,而其它的 12 万方是开发商自己持有,我们统一经营管理, 无论是前期的招商还是后期的运营管理我们都会比别人更用心, 这样小业主的赚 钱才有保证。 七、开放式主题商业街区规划,动线更合理,商机有保证 商业的动线设计很重要,像江南摩尔就是动线没做好,东西两区难以形成互动。 中润嘉兴中心邀请国际著名的凯里森事务所及泛亚国际进行设计, 汲取东京银座 的设计手法,首创开放式休闲娱乐街区,五大主题业态,双首层设计,独创下沉 式广场,双层景观展示,充分延长停留时间、带来无线商机(案例:上海大宁国 际、万达商业街) 八、包租 8 年合计 59%的稳定回报,稳步上涨的租金收益

包租的目的有两个: 一是给小业主以切实的经济利益;二是便于统一的招商和经 营。 中润嘉兴中心的投资回报也是比较实在的, 比如前三年属于刚开始经营阶段, 处于培育期,我们的投资回报率为 21%,也是在房款中直接抵扣(如果有客户问 起,其它项目是 24%,那么我们的回答前三年是在房款中扣除了,实际上就想折 扣,折扣大小不是问题,有些人提高价格给个打折扣也是没有意义的,关键要看 价值) ,接下来的 5 年是 88888 的回报率,风险较小,跟所谓的没有保障的一九 分成是有本质区别的。 (租金回报的案例:上海大宁国际休闲商业街区,06 年开业时平均租金 3.5 元/ ㎡,12 年的平均租金在 10 元/㎡,一楼租金更是上涨到 40 元/㎡,升值了 3 倍 以上) 九、20-100 平方米独立店铺,后期经营有保证 独立商铺不同于虚拟分割的商铺,虚拟分割的商铺仅仅提供一个面积,而不是独 立的店铺,虚拟分割的商铺万一经营不好,风险很大,而且经营很容易受周边铺 位牵连;独立店铺至少可以有独立的门,具有各类的经营可能性。中润嘉兴中心 在 3 万多方对外销售的商业面积中,商铺的主力面积是 20-100 平方米,适当降 低进入门槛,同时通过统一经营来保证商业成为有机整体。 十、中国商业地产 20 强,保证嘉兴中心成功运营 中润控股集团与万达、 华润等都属于中国地产 20 强,具有丰富的地产运营经验。 中润控股集团已经成功运营 36 万的苏州地标综合体中润苏州中心等项目。嘉兴 中心不仅引进了苏州中心很多优质品牌,同时也会引进成功的管理模式。

第二部分 竞品针对性说辞
一、环球国际 1、我们都知道环球国际是做家居的专业市场;嘉兴的家居专业市场早已经饱和 了,现在的好一家,美凯龙经营的都很差。 2、他们所谓的包租 12 年,6 年以后按实际租金 1:9 分成,实际租金情况现在大 家看下好一家就清楚了。经营做不起来,哪来租金可言。 二、中凰国际·嘉兴名品城 1、名品城属于专业市场。商铺属于虚拟分割,面积过小,无法单独经营。 2、名品城地处城郊结合部,并且紧邻海宁和洪合,他们宣称主要针对旅游团, 实际上我们想想既然是旅行团都是外地过来,到名品城和到海宁皮革城,距离相 差 20 分钟,到名品城和到洪合濮院羊毛衫市场距离相差 10 分钟,如果是您,您 会去哪里购买?所以说这个定位比较怪,经营较难。 3、他们的租金也是按照经营状况来分成,针对这样的定位和经营,你有信心能 拿到租金吗? 4、名品城承诺 5 年后 140%的总额回购,你们有什么保证?年回报 8%是较高,但 是经营的难以保证,哪来这么高的回报率;5 年后 140%的回购,承诺过高很难兑 现,风险过大,万一他们携巨款逃跑了呢? 三、泰邦·欧布苏 1、欧布苏的商业面积不到 2 万方,属于很小规模的商业,业态定位相对只能单 一,定位为涉外商业,作为嘉兴这么一个三线城市,外籍人士过少,这样的定位 风险很大。 2、涉外品牌入驻门槛和标准要求极高,嘉兴这样的城市很难进入它们的开店范 围,目前欧布苏没有正式签约任何一家涉外品牌,还是一块空地,具体能做成怎 么样也难说。 四、旭彩百货 1、商业经营是讲究特色和差异化,旭彩百货地处市区,可惜因为规模过小,在 经营业态和江南大厦、戴梦得没有拉开差距,竞争比较激烈; 2、现在的商业购物往往需要将休闲娱乐餐饮结合在一起,由于旭辉广场的规模

小,娱乐设施较少,停车难,也较为拥挤,人们在这里很难真正的放松。 五、佳源中心 1、我们都知道佳源中心位于王江泾,充其量就是一个镇中心,和我们这种区域 商业中心根本没法比; 2、他们引进的品牌主要是本土品牌,不像我们嘉兴中心的品牌都是国际一流和 国内领先的。 六、华庭街 1、华庭街的地段是还可以,位于市中心。但是你是否去过华庭街,管理相当混 乱,地摊、卖艺、自行车停放都很乱; 2、华庭街的业态比较低端的,没有统一管理,业态也比较混乱; 3、产证问题,因为开发商的原因,过了 10 年了,还有很多产证都没有办下来。 七、中港城 1、中港城在嘉兴已经差不多 10 年时间了,他们的老板都已经换了 3 个了,前后 思路不统一,到现在的经营还相当难,并且他们没有经营商业地产的经验; 2、中港城实际上是专业市场,现在人气不旺,只有一楼少量的商家经营还可以, 其它楼层基本上属于空置状态; 3、这个项目的嘉兴本地人购买的过少,外地的投资客过多,也难以形成人气;

第三部分 嘉兴中心商业部分答客问
一、基础问答
1、 请问你们项目在哪里? 答:我们项目位于运河新区文昌西路,元一柏庄的东边,颐高数码的西边一点。 2、 请问你们的发展商是谁?开发过什么项目? 答:我们的开发商是中润控股集团有限公司。中润瑞安广场,嘉兴的德系 5A 办 公楼盘;中润卡堤亚宫,嘉兴最近几年的销冠别墅楼盘,苏州中心也是我们中润 集团开发 ,并于 9 月 28 日盛大开业。 3、 请问你们的项目是怎么规划的? 答:我们的项目规划总建筑面积 38 万方。 一期开发的是北区的公寓和商业,总建面 7.3 万方;二期南区是 3 幢 5A 写字楼、 一幢精品酒店式公寓和 lefo mall 丽丰购物中心。 4、 目前在售的是几期?是如何规划的? 答:目前在售的是一期,是由首层+1-3 层的商业和 4-6 层的 V 公寓组成。 5、 请问你们项目未来是由谁经营的? 答:中润控股集团 6、 公寓的售卖情况? 答:我们的公寓销售非常火爆,目前已经基本售罄,很多客户都没有买到,现在 我们的商铺已经开始接受预定。 7、你们商铺的面积及价格是多少? 答:我们的商铺主力面积段 20-100 ㎡,单价 1 万多到 4 万多,主力总价段大概 30-200 万左右,具体看楼层看位置,一铺一价。 8、 请问你们项目主要经营什么?每层的面积是多少?每层有多少商铺? 答:我们打造的是集休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的商业中心。所有购物比例 不足 50%,其余都是娱乐和餐饮。目前已签约的商家已纷纷入驻。其中北区部 分规划餐饮,休闲为主。具体请看我们招商落位图。每层的面积在 1 万多方,平

均每层商铺数量在 190 套左右。 9、请问你们项目的停车位共有几个?车位是否有具体划分? 答:整个项目采用全地下停车的方式,南北区的停车库都是相通的,加起来有将 近 3000 多个车位,而且公寓和商业部分的车位都有具体划分,具体划分方案还 没出来。 10、请问你们每套商铺的面积是多少?一共多少套? 答:我们商铺的主力面积在 20-100 ㎡,小的有,大的也有。一共约 900 套商铺。 11、请问你们项目的产业性质是什么?使用年限是多少年? 答:产业性质是商业,使用年限是 40 年。 12、请问你项目的得房率是多少? 答:得房率在 60﹪左右。 13、请问你们北区项目的容积率是多少?建筑密度是多少?绿地率是多少? 答:容积率为 2.5,建筑密度为 50﹪,绿地率为 25﹪。 14、请问你们商铺什么时候开盘?所有商铺都会开放吗? 答:暂定在 4 月下旬。我们首先会开放西区的商铺。 15、请问你们项目的交通条件怎么样? 答:我们项目运河新区中心的位置,以中山路为核心,昌盛南路和中环南路为发 展轴, 中环西路为交通枢纽围成的区域。 而这些道路都是嘉兴市区的重要主干道。 到市中心也仅有 3 公里的车程。 16、请问项目的周边有什么规划? 答:整个项目地处运河新区,规划为嘉兴的中央商务区,周边有大型生活社区元 一柏庄、晴湾、以及高校园区还有五星级富悦大酒店等等。唯一缺少的就是我们 定位的中心商业, 嘉兴中心建成后将辐射整个运河新区,为周边的生活群体提供 更为便捷的配套服务,同时为人们生活的各种需求提供更有利的保障。 17、售楼处业务员王(W150.2m2) 18、项目联系·W157.6m2 19、开发商直销??《ZM285m2》

三、运营问答
1、请问你们项目会不会包租?如果包租,回报率是多少?

答:整个嘉兴中心建成后,我们将会统一招商、统一经营、统一管理 8 年。前三 年 21%的租金(每年 7%)一次性抵扣进房款,后五年每年 8%稳定回报,交房 半年后开始返还给客户第四年回报,回报每半年支付一次; 2、 八年之后,商铺怎么办? 答: 八年之后我们的商业氛围已经发展得很成熟了,您到时候可以选择继续租给 我们来统一的经营,这样您不用操心,租金回报也更有保障。当然您也可以选择 自己做, 不过我们对您的经营业态也有要求,肯定要符合我们到时候的业态发展 和规划。 3、 租金支付的方式及时间? 我们的租期是从交房后开始计算的,前三年为一次性抵扣,从第四年开始,每半 年支付一次租金,租金为提前支付,先付后租。 4、你们现在引入的商家都是签约多少年? 答:餐饮一般在 6-8 年,零售业在 3-5 年,特殊品牌的年限可能较长,比如说肯 德基在 10 年以上。 5、市面上这么多商业,你们做的起来吗? 答: 市面上的商业楼盘是比较多的, 但基本都是专业市场而且位置都相对比较偏。 我们是地处嘉兴唯一一块中心区域,商业本来就是需要人气拉动的,所以对人流 的要求较高, 而我们的地段优势应该是目前所有商业楼盘无法比拟的。同时我们 引入的很多商家都是嘉兴没有的,而且都是已签约的商家。整个商业定位都是休 闲、娱乐为主。这个刚刚迎合了市场的需求,必将吸引更多的人群。另外我们中 润集团开发的苏州中心于 9 月 28 日也已经盛大开业。所以我们对整个项目无论 是定位还是后期的运营都是非常有信心的。 6、你们的购物中心及商业街和其他专业市场有什么区别? 答:我们是城市综合体,独立店铺为主,休闲、娱乐、购物、餐饮集合,业态互 补,客群共享,重复消费,全球连锁品牌品质保证,统一管理,风险小、回报高, 同时开发商自持 10 万方商业,更用心经营;专业市场虚拟分割,模式单一,客 群狭窄,管理薄弱、保障低风险大、受连带影响、运营困难。 7、商铺购买后是否可以自己使用?

答:是这样的,原则上我们是统一包租的,因为这样经营和管理起来更方便,对 您来说租金收益也会更高、更有保障。如果您要自己做也可以,但一方面您的经 营业态必须符合我们整体的业态规划和布局, 另外我们也会对您经营的业态品牌 也有一定标准,要进行审核的,同时如果您的需求面积过小,我们可能会把跟您 有同样需求的客户安排在同一个区域。

四、签约问答
1、你们的商铺可以贷款吗?能贷几成?能贷几年? 答:可以,我们的商铺最多可以贷五成,最长能贷十年。 2、商铺的契税是多少? 答:交易契税 3﹪。 3、将来的物业费用是多少? 答:暂定元/㎡。 4、 办理按揭,银行会驻场吗? 答:办理按揭我们会集中在售楼中心工商银行统一办理。 5、 办理按揭后,放贷之前我可以提前还款吗?有没有利息? 答:提前还款要提前和银行沟通,只要还没有放贷,是不用还利息的。


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