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加强园区土地节约集约利用

时间:2013-08-05


加强园区土地节约集约利用,提升园区土地使用综合效益

一、 各类园区是我市城市建设的主战场,经济发展的动力 “核芯”,成为经济社会建设的主载体。我市自 1994 年首次设立江北经济开发区,近二十年来,共有各类园 区 个,通过不断调规扩规,园区规划总面积达 平方公 里,占邵阳市城市总体规划(2004-2015)规划建设区 总面积的%,园区实际建设面积达 平方公里,二十年邵 阳市建成区面积实际增加 平方公里,园区建设面积 占%。二十年来,完成固定资产投资 亿元,创造我市以 上的外贸出口额、以上的工业增加值、以上的城镇就业 岗位。 故我市应该将加强园区土地节约集约利用提升园 区土地使用综合效益作为抓手, 实现我市的土地土地使 用综合效益最大化。 目前存在问题:一是园区土地资源严重不足,表现为 “无地可用”。据湖南省国土资源部门的公开资料显示,湖 南省内约有 1/3 的园区因土地资源不足需要调区扩区。如张 家界经开区、郴州经开区已经面临工业项目“无地可用”的 尴尬局面。据摸底测算,宝科园区域内可供开发利用的土地 仅 亩左右,按照每年亩的开发速度,年后将再度遭遇土地 瓶颈,目前就已经需要扩规,邵阳民营经济开发区区域内可
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供开发利用的土地仅 亩左右,按照每年亩的开发速度,年 后将再度遭遇土地瓶颈, 二是土地利用集约化程度不高。与湖南省内其他园区相 比,我市的园区土地投入产出比仍存在不小的差距(杭州开 发区工业用地和高新技术产业用地产出强度分别达到 800 万 元/亩、1700 万元/亩)。三是大部分园区仍然存在入园企业 (项目)土地闲置的现象,且处置难度大。如按照国土资源部 相关规定,土地批文两年之后自动失效,但很多情况下,一 个土地批文实际包含有多个项目,其中有些项目已经实施, 个别项目没有实施,土地批文到期后是所有项目都失效,还 是部分失效,在国土资源的法律、法规或管理办法中难以找 到处置依据。

二、加强土地节约集约利用是园区自身发展的现实需要。 目前,邵阳市正处于工业化、城镇化和农业现代化快速推进 阶段,土地需求持续高涨。然而,迅猛发展的园区经济与实 际可利用土地不足的矛盾日益突出。与此同时,土地开发成 本越来越高。据测算,我市市区土地综合开发成本达到了 97 万元/亩的高水平,邵阳地区绝大部分开发区、工业园区土 地成本已超过 50 万元/亩。因此加强土地节约集约利用成为 园区破解土地要素瓶颈、实现长远发展的惟一出路和必然选 择。
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土地是园区生存的根基。加强园区土地节约集约利用, 提升园区的整体效益,是形势所迫、政策所指、民心所向。 三、建议 一)、强化规划导向作用,加快园区产业集聚 1、优化产业布局规划 首先,要优化空间布局,以宝科园为主体,按照“产业集聚、 布局集中、用地集约”的要求,突出规划龙头作用,按照错 位发展和联动互补的原则,调整优化主体功能布局,设立若 干园区,明晰产业定位,以指导相关产业园区的招商引资、 产业发展和土地开发。实行有序开发,发挥集聚优势。加强 各园区的资源整合,根据各类园区定位的发展方向,以一个 主导产业,1-2 个配套提升产业的要求进行规划,由园区管 委会会同商务、环保、规划、国土等部门进行核定,以彰显 各园区特色。统一建设生产服务、仓储物流、职工宿舍等配 套设施,实行园区公共设施共享共用,配套设施建筑面积不 得超过 7%。其次,要完善优化并刚性执行产业发展规划。各 功能园区在主体功能定位的指导下,按照“功能配套、集聚 发展”的原则,明确园区主导产业,科学制定产业分区发展 规划。同时切实加强规划执行的刚性和持续性意识,尽可能 减少出现因项目定地块、因项目调规划等情况,培养产业集 聚能力,形成“洼地”效应和品牌效应,提升土地效益 2、优化园区用地结构。
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建立健全招商项目联审制度,科学制定入园企业(项目) 的投资强度、 工业建设用地容积率、 投入产出率等刚性指标, 严格项目选址、环境影响评价、项目建设容积率、投入及产 出等准入评审,严把项目质量关,避免走占地大、消耗高、 污染重、效益低的粗放式发展路子。坚持招商选资理念,大 力引进和发展国家鼓励和支持的节能环保型战略性新兴产 业,提高科技型企业用地比率。大力发展物流配送、服务外 包等服务型产业和总部经济,切实加强公共办公楼、公共休 闲区等配套设施建设,引导形成“工业项目向产业区集中、 公司办公向总部集中”的发展模式,最大限度地节约集约利 用土地。 3、提高土地利用强度。 积极探索“适度提高城镇建筑容积率,提高单位土地投 资强度”的新路子。按照产业积聚、布局合理的原则设立企 业孵化区块和多层标准厂房建设区块,引导投资规模和投资 强度不能达到准入标准的小微型企业进入相应区块进行培 育,逐步改变每家企业不论规模大小都“独门独院、五脏俱 全”的粗放方式。树立立体化用地观念,向地下要空间,向 上拓展空间,探索推行园区垂直绿化、立体绿化和空中绿化 等有效举措, 引导园区企业充分利用存量土地, 走内部挖潜、 增产不增地的发展道路。同时切实加强项目履约管理,关注

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和调度投资强度和投资进度等刚性指标,对履约能力不强的 企业(项目)及时进行调整。

二)、严格项目用地条件 1、依照产业规划供地 在公开出让工业项目新增用地时,除明确投入产出、建设条 件等要求外,根据所在工业园区或集中区的产业规划要求, 增加对产业类别的规定。实行园区设定产业、产业选择园区 的用地原则,凡不符合园区产业要求的原则上不予供地,以 加快开发区和工业集中区的产业集聚程度,促使公用资源得 到最大程度的共享。 2、提高工业用地准入门槛 进一步提高土地投资强度和土地产出效率等工业用地 准入门槛,增加用地企业的注册资本要求。总投资 3000 万 元(外资 500 万美元)以下、用地规模 20 亩以下的新增工 业项目原则上不单独供地,一律入驻标准厂房。 3、严格控制用地规模 严格执行国家新的《工业项目建设用地控制指标》等用 地标准,在建设项目审批、用地预审、供地审查时,依据规 定的行业、产业用地控制指标及单位面积投资强度等因素, 结合企业注册资本,综合确定建设项目供地数量。申请增资 扩建用地的,必须首先使用已有建设用地,并将已有的土地
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与新申请用地数量一并核算用地指标。对产业无特殊要求的 新建工业项目,依据控制性规划,一般应建造 3 层或 3 层以 上多层厂房,不得建造单层厂房,容积率一般不得低于 0.7, 建筑密度一般不得低于 40%,绿地率一般不得大于 15%。 4、实行分期供地制度 分期建设的大中型工业项目可以预留规划范围,根据其 实际到账资金和建设进度进行分期供地,不得先供待用。用 地面积超过 100 亩的工业建设项目,由国土部门牵头,会同 经信委、商务、环保、规划等相关职能部门和专家论证后确 定供地计划。 三)、盘活存量建设用地,提高土地利用效率 1、建立存量土地利用效率数据库 各开发区要积极开展存量土地调查,对城镇建设用地中 批而未供、供而未用的闲置土地和低效用地进行全面的调查 评价,建立并定期更新相应的数据库,为依法盘活处置提供 基础依据。 2、依法处置闲置土地 综合运用经济、法律和行政手段,进一步强化“强势分 割、强力征收、强制收回”措施,着力处置闲置土地。土地 闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安 排使用;不符合法定收回条件的,采取等价置换、安排其他 项目使用、纳入政府储备等途径及时处置并充分利用。土地
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闲置满一年不满两年的, 按出让或划拨土地价款的 20%征收 土地闲置费。闲置土地特别是闲置房地产用地按国家有关规 定征缴增值地价,闲置土地按照上限标准征收城镇土地使用 税。未按出让合同或划拨决定书的规定开发建设,建设项目 超过土地出让合同约定或划拨决定书约定的开工日期满 1 年,已动工建设面积占该宗土地应动工开发建设面积超过 1/3 但未达到 4/5 的,或者已动工开发建设面积占该宗土地 应动工开发建设面积超过 4/5, 但绝对空闲面积超过 15 亩以 上的,认定为未充分利用土地。未充分利用土地应当依据土 地出让合同的约定收取违约金 3、鼓励产业园区建设多层标准厂房 鼓励提高工业用地的容积率,除特殊行业外,原则上不 得建设单层厂房。按照计划,每年新建一定数量的的多层标 准厂房, 切实解决中小企业用地。 存量工业用地在符合规划、 不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不 再增收土地价款;新建工业项目厂房建筑面积高于容积率控 制指标的部分,不增收土地价款;建设多层标准厂房的城市 基础设施配套费,一层全额征收,二层、三层减半征收,三 层以上免征。

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