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天津2017年上半年房地产估价师《案例与分析》:估价对象模拟试题

时间:2017-03-19

天津 2017 年上半年房地产估价师 《案例与分析》 : 估价对象模拟试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、开发项目总投资包括__和经营投资。 A.前期投资 B.后续投资 C.建设投资 D.管理投资 2、在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一 般是。 A:取得待开发房地产的时间 B:开发期间的某个时间 C:开发完成后的时间 D:开发完成之后的某个时间 E:工业用地的监测点评估价格 3、__指竞买人在参与竞买前或参与竞买时,有权知道应该知道的拍品缺陷。 A.知情权 B.行使权 C.瑕疵权 D.拍卖权 4、银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、 若该笔贷款的实际年利率为 7.25%,则名义年利率是() 。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85% 5、下列房地产开发项目土地使用权的取得,不可采取行政划拨方式的有。 A:国家机关用地、军事用地 B:国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 C:娱乐设施建设用地 D:经济适用住房建设用地 E:房地产估价机构必须加盖公章 6、在以下投资组合中,对投资者来说,投资品等比例选择风险最小的是。 A:股票+投资基金 B:债券+投资基金 C:投资基金+股票+债券 D:股票+债券 E:执行层的组织协调 7、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法,错误的是。 A:单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的 实际建筑安装工程费

B:分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C:工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D:指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 E:工业用地的监测点评估价格 8、对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建 筑面积的比例在__以上的,应进行土地增值税的清算。 A.55% B.65% C.75% D.85% 9、运用假设开发法,一定要搞清楚城市规划设计条件,这主要是为__服务的。 A.估算开发成本 B.选择最佳用途 C.确定最佳开发利用方式 D.估算房地产开发完成后的价值 10、 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素 是__。 A.零售商的财务能力 B.零售商需要的服务 C.零售商组合与位置分配 D.零售商的声誉 11、地下室防潮、防水构造做法中,当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地 下室地坪时,应采用的做法。 A:防潮 B:防潮与排水相结合 C:卷材防水 D:钢筋混凝土防水 E:执行层的组织协调 12、运用平均增减量法进行估价的条件是__。 A.房地产价格时间序列逐期升高或下降 B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且市场升或下降的波动幅度大 致相等 D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致 接近 13、某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元人民币,扣除项目金额为 1500 万元,则应缴土地增值税为万元。(2007 年试题) A:450 B:525 C:600 D:900 E:执行层的组织协调 14、房地产投资的缺点是__。 A.相对较高的收益水平

B.易于获得金融机构的支持 C.抵消通货膨胀的影响 D.投资回收周期较长 15、我国到“十一五”期末,全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难 家庭。(2008 年试题) A:低收入 B:中低收入 C:中等收入 D:所有 E:房地产估价机构必须加盖公章 16、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中,错误的是__。 A.私立学校用地 50 年 B.厂房用地 50 年 C.大型超市用地 50 年 D.别墅用地 70 年 17、成本法的理论依据是。 A:替代原理 B:预期原理 C:生产费用价值论 D:劳动力价值论 E:工业用地的监测点评估价格 18、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权,价格为 1000 万元/m2,容积率 为 3。后经批准容积率扩大至 3.6,此时开发商应补交地价为__元/m2。 A.100 B.200 C.300 D.600 19、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。 A.通货贬值 B.通货膨胀 C.通货紧缩 D.通货异常 20、 在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置与合理空置率的关 系是__。 A.空置率=合理空置率 B.空置率<合理空置率 C.空置率>合理空置率 D.不能判断 21、有一宗三角形的土地需要进行估价,其临街路线价(土地单价)为 2 500 元/ ㎡,如果该宗地临街深度为 75 英尺,临街宽度为 50 英尺,那么该宗三角形土地 的价格为. A:390.25 万元 B:393.75 万元 C:402.25 万元

D:413.25 万元 E:工业用地的监测点评估价格 22、在成本法求取折旧中,采用__更符合实际情况。 A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数 23、某套住宅的套内建筑面积为 145m2,套内使用面积为 132m2,应分摊的公共 部分建筑面积为 9m2, 按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2, 则该套住宅按 建筑面积计算的价格为()元/m2。 A.3000 B.3277 C.3295 D.3599 24、商品房预售合同登记备案的申请人是__。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预信人 25、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权 利主体灭失等而进行的登记。 A.变更登记 B.他项权利登记 C.注销登记 D.房屋所有权初始登记 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是。 A:企业信用等级越高,信用等级系数值越高 B:贷款期限越长,期限系数值越大 C:项目风险越大,风险等级系数值越大 D:用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低 E:借款合同 2、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。 A.特殊 B.另类 C.吉芬 D.个性 3、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会,现委托房地产估价人员对该土 地的最高竟买价进行评估,所得出的评估价值是() 。 A.交换价值 B.公开市场价值 C.投资价值 D.理论价格

E.标定地价 4、建筑安装工程费用中的财务费,属于。 A:措施费 B:规费 C:间接费 D:直接工程费 E:执行层的组织协调 5、有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目,经测算,该项目的投资收益率为 10%,银行贷款利率为 6%,计算期内,净现值的期望值为 125 万元,净现值期 望值的标准差为 65 万元,则在计算期内,该项目的标准差系数是__。 A.52% B.58% C.62% D.68% 6、城乡规划包括。 A:城镇体系规划 B:城市规划 C:镇规划 D:乡规划和村庄规划 E:总体规划和详细规划 7、下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的是. 【2005 年考题】 A:不同的房地产价格影响因素,引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同 的 B:房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C:理论上,房地产价格与房地产价格利率因素成负相关 D:房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量 化 E: 汇率因素对房地产价格影响的表现是: 本币汇率上升会导致房地产价格上涨; 相反,则导致房地产价格下降 8、 某大厦建筑总面积 8000 平方米, 房地总价值 8000 万元, 其中土地总价值 3000 万元。若某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积 200 平方米,房地价值 215 万元,则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为 __%。 A.2.5 B.7.17 C.2.69 D.3.0 9、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。 A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠 C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来 的优惠 D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带 来的优惠

10、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。 A:比较风险 B:收益现金流风险 C:持有期风险 D:时间风险 E:借款合同 11、城市基本地形图的复测周期一般为__年。 A.3~5 B.5~10 C.5~15 D.10~20 12、 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是. 【2007 年考题】 A:说明估价报告的合法性、真实性 B:说明估价的独立、客观、公正性 C:规避估价风险 D:保护估价报告使用者 E:防止委托人提出高估或低估要求 13、估价中的最高最佳使用具体包括__等。 A.最仕用途 B.最佳位置 C.最佳规模 D.最佳环境 E.最佳集约度 14、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 15、 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、 自用的情况下, 开发经营期为。 A:开发期+经营期 B:开发期+运营期 C:开发期+经营期-前期-建造期 D:开发期+运营期-前期-建造期 E:前期+建造期+经营期 16、 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长, 在租约中一般都要包括 () 。 A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D.折让优惠条款 17、 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元,预计以后每年按照 25 万元的速度 递减,房地产剩余使用寿命 35 年,房地产的报酬率为 10%,则该房地产的价值 接近于()万元。 A.2360 B.2500

C.2722 D.2845 18、在建设用地使用权出让时,必须符合。 A:城乡发展规划 B:国土规划 C:土地利用总体规划 D:年度建设用地计划 E:城市规划 19、附件是估价报告的有机组成部分,通常包括。 A:估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明 B:估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件 C:估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件 D:估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件 E:估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明 20、不属于开发商对房地产租售定价方法的是() 。 A.成本导向定价 B.销售导向定价 C.购买者导向定价 D.竞争导向定价 21、下列符合商品房现售条件的有。 A:取得土地使用权证书 B:出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书 C:已通过竣工验收 D:物业管理方案未落实 E:拆迁安置正在落实 22、需求规律是。 A:一般来说,在其他条件不变的情况下,某商品的需求量与该商品价格之间呈 反方向变动 B:一般来说,在其他条件不变的情况下,某商品的需求量与该商品价格之间呈 同方向变动 C:需求量随商品本身价格的上升而增加,随商品本身价格的下降而减少 D:需求量随商品本身价格的上升而减少,随商品本身价格的下降而减少 E:需求量随商品本身价格的上升而减少,随商品本身价格的下降而增加 23、发生以下情况时,登记机关有权注销房屋权属证书。 A:申报情况不属实 B:房屋权属证书被涂改 C:无意将房屋权属证书丢失 D:因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实 E:房屋权利灭失,而权利人未在规定期限內办理房屋权属注销登记 24、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中,正确的有。 A:抵押人到期未偿还债务的 B:抵押人擅自处分抵押房地产的 C:抵押人死亡,其合法继承人拒绝履行到期债务的

D:抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E:未经抵押权人同意,抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 25、股票与公司债券都是有价证券,且同属于资本证券,二者质的区别在于__。 A.买卖和转让的方式不同 B.投资性质和各自包含的权利不同 C.收益和风险责任不同 D.投资风险程度不等 E.流通程度不同


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