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正想在日本买房,朋友却都劝我先搞清楚日本房产圈_图文

时间:2019-03-11

正想在日本买房,朋友却都劝我先搞清楚日本房产圈
在国内都听说日本租房是个坑, 但彭先生去年年初却在日本东京买了一套小型公寓, 实现了 他去年的第一个目标。为什么选择日本?彭先生沉默一年后,终于来了个现身说法: 从小地方到大都市,去年我终于实现了人生中的一个重大的目标:买房。有人说当你过了相 信诗和远方的才是浪漫的年纪,买房就是治愈中年危机的最好办法,身在二线城市,手上有 点闲钱的我一直蠢蠢欲动。然而,前两年国内房价一路飙升,范围波及二线城市,最后政策 限购限炒房,一时间成了有房,但少有人敢买,兜里的钱陷入无处安放的境地。

日本房产调查:
于是我开始把目光放在了海外房产,一直在观察各地的房产情况, “单笔投资小、升值潜力 大、租售比高、永久房产、对外国人无政策限制”,比较这些种种优势。其中日本房产圈有 两条信息引起了我的注意: “东京一百套房子里, 有五六套都被中国人加入了购物车” 、 “日 本的租房制度“处处刁难”普通收入家庭的留学生,押金竟比租金高 6-7 倍”。 为了一探究竟, 我决定到东京实地考察, 到了东京请了一个在日读研的中国留学生随同当翻 译。 很多朋友同样问我,租赁成本高是否意味投资房产收益高? 那个留学生向我透露,绝大多数情况下,房屋租赁都是通过中介进行的,押金比租金高 6-7 倍确实是真实存在的。这一方面源于日本人的习惯,根据日本发布的《国土交通白皮书》显 示,30~40 岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪 80 年代的 53%跌至 2016 年的 39%,“租房 主义者”越来越多。如果说,中国人寻求的是“安全感”,那么经历了“失落的 20 年”的 日本人,追求的就是居住环境的 “绝对合理性”。 所以与中国人不同,日本人不会轻易搬家, 搬家对于他们来说成本都很高。 另一方面,东京是日本最大的城市,有超过三分之一的本土人口在东京生活,其余三分之二 都是外国人。其中留学生占了很大一部分,每年有 3-4 个留学日本的高峰期,且未来在 2020 年东京奥运会来临时,日本的房屋租赁市场更是供不应求。 去找当地的房产中介前,我心里已经有了个底:东京房屋租赁需求高,人口密集,2020 年 的东京奥运会带来了东京房产的商机,稳定性强、租售比高,但关键还得看收益率。

东京房产圈的秘密
于是带着那个留学生,前前后后见过不下 5 家房产中介,据房产中介的口述和我后来 做的些“功课”,总结出东京房产圈的一些“秘密”。

跟上图稍有不同,现在中央区、千代田区、港区是东京地价虽是最值钱的三大地区,价格上 亿日元是家常便饭,且居住人口相对饱和;而东京周边的足立区、葛饰区、大田区等价格便 宜,相当于国内城市郊区,日本房产中介也喜欢向你推荐这些,但从投资角度出发,我最终 把目标锁定在文京区、台东区和墨田区。这三个区相当于北京的二环,交通方便,教育资源 和工作资源不亚于那最值钱的三大地区。 秘密一 关于期房、现房还是二手房的选择,按照中国人的常规思维,一般首选期房或现房,认为新 房会比二手房更容易出租。 但在日本考察的一个星期里, 我发现其实很多日本人并不想中国 人那样在乎房子的新旧, 而且论防灾抗震的能力令人折舌, 所以新房与二手房的出租价格相 差不远。 听这个留学生说,他在这留学的租金每年约 60-70 万日元,4 年租金约 400-500 万日元,而 东京 1000 万日元(约 60 万人民币)的房屋不在少数,像他这种留学生家庭其实也可以考虑 在日本买套房子,自住或出租也不亏。 决定是否要投资日本房产前,我还实地去考察过文京区、台东区和墨田区的二手房,还细细 算了一笔成本与出租回报。以下拿出三个例子分别讲讲三个地区的房产差距。 吉祥寺小公寓 约 82 万人民币

当时随手一拍,有点模糊 这是 94 年建造的新耐防震房源,位于文京区。文京区连续五年被选为东京最受欢迎的居住 地方"最想住"和"住后感"双重第一位。因吉祥寺车站周围有足够的购物设施,也有各种个性 的小商铺、 咖啡店、 食店、 酒吧;建筑物也不像市中心那么高层密集,确实令人觉得十分 悠闲舒服。 墨田区公寓 约 219 万人民币

在墨田区看了一个精装的房产, 当时忘了拍照, 跟上图类似。 价格稍贵, 但墨田区到东京站、 及周边千叶等地都很便捷, 有多种交通工具可选; 天空树新增工作岗位人数达到 4000 余人, 租赁需求随之增加,这成为了有利因素。

台东区公寓 约 152 万人民币

看了一个 2007 年的房产,也跟上图类似,位于东京都人气旅游区台东区,山手线车站近, 毗邻上野和秋叶原两大繁华商圈, 前者为知名海外的人气旅游商圈。 作为旅游区的房产投资 价值更高。 按陪同我去的那个留学生的租金算下来,年化收益率大概达到 7%-8%,当时动心了,一下子 拍板选择的了台东的公寓。 秘密二 在日本买房时, 需要一次性交付的费用包括登记费 (含律师费)、 不动产取得税、保险费用、 中介手续费和印花税等, 合计为楼盘价格的 2%-4%。 还需每年缴纳一次固定资产税和都市企 划税,这是中国没有的。按那个留学生的租金算下来,原本年化收益率达到 7%-8%,再除去 这些税收成本,收益率大概还剩 5%-6%。有人认为这个收益低了,但实际这只是一个估算的 范围,日本的货币宽松政策及奥运会噱头的刺激,日本房产未来价值可观。 秘密三 日本的土地归属权分为所有权和借地权。 所有权指购买完此处房产后将拥有这片土地, 而借 地权指所建房屋归你所有,但土地归地主(开发商)所有,一般为 20 年。但一般买房的人 都会选择所有权,这是相对国内是一大优势。 去年日本发布了民宿新法, 限制了民宿的最长经营时间最多不超过 180 天, 许多做民宿的公 司,如 Air B&B 这种已经撤出了日本民宿行业,这一来反促进了小型公寓和大型公寓的出租 价格和出租率,这也是为什么去年国内投资亏,反而而我赚的其中一个原因。 最后说说,前些日子看到有篇关于日元的深度解析,表示日本可能会成为 2019 年最赚的货

币,前日本央行官员 Shigeto Nagai 表示,中国经济放缓,中美贸易摩擦和英国脱欧都可能 促使全球投资者转向日元,日元通常是市场动荡的避风港。日元优势已然在这里,最好的时 机也就是现在。


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