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毛坯房交房必须注意事项

时间:2012-03-28


毛坯房交房注意事项
1、如果在顶楼,看是否屋顶漏过水; 2、电闸总开关以及漏电保护器是否齐备;是否正式电及接通与否,有的是零时电;如果局部有的插座,全部试一试是否安装正确、 可用(有专用的插座电路检验仪器) ;带着电笔、插座电路检验仪器去。 3、水。自来水、热水、中水(如果有) ,是否接通,水压够不够;管路是否漏水;热水的温度够不够;所有的开关是否可用; 4、暖气(入住以后再交今年的,即冬季再交) ,煤气。是否接通,表的读数基数,应该为零。暖气片是否齐备,毛坯房一般应该是带 的。 5、大门钥匙,总共几把?是否好用(所有钥匙都试着开、关一下) 。门有无破损,翘曲变形,开关是否灵活。猫眼是否可用。弄清楚, 做好交接。 6、物业费可以交,不过要注明期限。装修保证金等装修时再交。电费,根据电表读数,只交交房日期之后的。 7、防盗对讲、可视系统,是否完好,可用(也试一试) ; 8、宽带、电话线是否具备、可用(最好试一试) ,带着电话机; 9、窗户是否严密,有无漏水,窗台里面应该比外面高 3-5MM(不然会倒流水进来) ;开启是否灵活,开关是否完好、可用; 10、厕所,查看正下方楼房对应位置,看看洗脸盆下水道管道是否有 S 弯管(防止臭气上串的) ,若果没有,在装修施工时应该注意 做好,这一条是提醒您装修用的。和交房无关。 不过,坚持一条,就按我说的,能晚交的尽量不交或拖延! 绝大部分朋友应该是第一次买房子,到了交房日,很是兴奋,往往会不知所错,碰到的问题:怎么验收房;交房手续是什么;交房要付 多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不 要在第一、第二天去收房,因为在那两天,同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子,最 好是第三天或第四天比较好, 需要带的工具: 1)1 只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2)1 只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高 5)1 只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器---用于计算数据 7)1 只水笔--用于签字 8)1 把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头,建议早晨 8:30 去或下午 2:30 去。正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头,建议 早晨 8:30 去或下午 2:30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验: A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、 《住宅使用说明书》--可带走 C、 《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话,一般 10 分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有 差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为 3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为 2%误差,但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变,时间为 30--40 分钟 验收房子 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交

付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程 抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大) 【提示】 :由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有 阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】 :特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙 等地方,如有的话,务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】 :如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工 具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试排水速度。(一 般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】 :关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基 本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】 :做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以 捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】 :在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 【提示】 :通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高,用 5 米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度 和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结 果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。 《住宅质量保证书》都约定了什么?及保修期限与保修范围是什么? 解答:我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保 修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年 限内;屋面防水为 3 年;墙面、厨房和卫生间地面为 1 年;地下室及管道渗漏为 1 年;墙面、顶棚抹灰层脱落为 1 年;地面空鼓开裂、 大面积起沙为 1 年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为 1 年;灯具、电器开关损坏为 6 个月;管道堵塞为 2 个月;供热供冷系统设 备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定。 房屋在保修期内出现质量问题, 如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响, 或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的, 开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验, 经核验确属不合格的,购买人有权退房。 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含 以下内容:? 1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;? 2、结构类型;? 3、装修、装饰注意事项;? 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;? 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;? 6、门、窗类型,使用注意事项;? 7、配电负荷;? 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

9、其他需说明的问题。? 住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中 以下一些验房是需要注意的问题供您参考:双方进行验收交接时, 1、出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。 2、所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全, 买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 3、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。 4.凡竣工房屋,一般须做到”五通一平“,也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。 5.高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证;高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证; 高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。 6.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,手续完备。购房人 验收之后再接收。在房屋交付前,购房人有权先验收房屋,发现有质 量问题,开发商应限期维修,由此导致购房人逾期入住的,开发商应承担违约责任。 如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人可以请求解除合 同和赔偿损失。有的开发商回避逾期交房责任,约定交房期仍达不到法定的交房条件,或者房屋或配套存在质量瑕疵,会先诱导购房 者签署“入伙协议书”或先签收钥匙;或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限,并注明逾期未办理交房手续视为收房,从而 导致事实上的先交房后验收。因此,购房人务必坚持先验收后接收房屋,在未验收前,不要接收房屋,从而更好的维护自己的权益。 验房时注意: 1.卫生间不渗水。检查卫生间地面是否渗漏,可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24 小时后,到对应的下层 卫生间,看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间 的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水 存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 2.检查门窗是否灵活隔音是否好。试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果, 同时也了解了它们的密封程度。不过,卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面 1.5 厘米。门窗的油漆质量主 要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部那面都必须刷漆,卫生间的门还要刷下边那面。 3.轻敲各面墙听听有无空裂声。 墙面的抹灰、 地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象, 只要用小锤轻轻一敲便知。 若听到“空 空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。 4.顶层住户检查渗雨情况。如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求,所交工的房 屋要么经过两场大雨的“考验”,要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 5.阳台是否裂缝。一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房 间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。 6.打开龙头检查漏堵和上下水管道有无渗、漏、堵现象。需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排 水速度。 7.暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放。供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端,回水支管的两端高度正好 相反,这个坡度与两根支管的长度成正比,一般每米相差 1%。供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设管(在管道与墙面或楼板 交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管应高出地面 2-3 厘米,地面为初装修的,应高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管 道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 8.试试拉闸断电。电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分 闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。以上仅供参考,如有需要您可以咨询或是请相关的专业人士为您现场把 关。 新房验收注意事项: 1、看墙壁 不知道从什么时候开始,看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题,因为新房墙壁渗水之事时有发生,最严重的,整栋楼的所有窗户 下面的墙壁都渗水。但验收这一项,最好选在房子交楼前,下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题,几乎是无可遁 形的。墙壁除了渗水外,还有一个问题,就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝,后来追问发展商,才知 道原来是施工时留下的升降梯运货口,后来封补时,马虎处理以致留后患。

2、验水电 首先是验一下房屋的水电是否通了。当然,对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换的了,所以有时候这些内容倒不是 关键的了,但如果你不打算更换水电的话,那么这些东西就必须认真验收了。验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线 是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于 2.5 平方,空调线更应达到 4 平方,否则 使用空调时,容易过热变软。 3、验防水 这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交 付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的, 以后的维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫 的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后 查看其家厕卫的天花。 4、验管道 这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看 水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水 管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。 5、验地平 其实验收这个,对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个, 很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的,那么就只能从这些细节来看质量了。 测量的方法:去五金店买一条小的透明水管,长度约为 20 米左右吧,然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志, 把水管的水位调至这个标志高度, 并找个人固定在这个位置; 然后再把水管的另一端移至离门口最远处的室内, 看水管在该处的高度, 再做一个标志,用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量 出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。 6、验层高 方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量,你应该测量户内的多处地方。一般来说,在 2.65 米左右是接受的范围,如果 房屋低于 2.6 米,那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说,是非常有 效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重,这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了 10 公分左右,但是总体算起 来,成本节约也是很多的,犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中,降低层高可以建设更多的层数。 7、验门窗 这里犹其指验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能 试出好坏。 但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。 阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。 曾经看过一种情况, 阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。 8、其他项目 事实上,除了上述的项目外,其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋,这也是唯 一可能的东西了。除此之外,你只能是依靠质检部分的认真了。 除此之外,收房时还需要注意: 《商品房买卖合同》第十一条规定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理 交付手续。 双方进行验收交接时 1、出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。 2、所购商品房为住宅的,出卖人还需提供 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期 交房责任由出卖人承担。3、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽 早使问题获得解决。 4.凡竣工房屋,一般须做到”五通一平“,也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。 5.高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证;高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证; 高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。 6.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,手续完备。购房人 验收之后再接收。在房屋交付前,购房人有权先验收房屋,发现有质量问题,开发商应限期维修,由此导致购房人逾期入住的,开发

商应承担违约责任。如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购 房人可以请求解除合同和赔偿损失。有的开发商回避逾期交房责任,约定交房期仍达不到法定的交房条件,或者房屋或配套存在质量 瑕疵,会先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙;或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限,并注明逾期未办理交房 手续视为收房,从而导致事实上的先交房后验收。因此,购房人务必坚持先验收后接收房屋,在未验收前,不要接收房屋,从而更好 的维护自己的权益。 在办理收房手续时通常需要交纳如下费用:大修基金,建设单位出售商品房屋时,多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交 纳,高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳;其它费用:一部分交给开发商,另一部分交给物业公司。交给开发商的费用通 常有:面积增加的补差款;违约金;管道天然气开户费;有线电视安装费;天然气安装费用;电话、宽带初装费;安防系统费用; 产权代办相关费用;其他房地产买卖合同中约定的费用。交给物业公司的费用通常有:预交几个月的物业管理费;水电周转金;装修 押金;装修垃圾清运费等。在办理产权证时需要缴纳:登记费:80 元(买方) ,契税:1.5%(普通住宅) ;3%(非普通住宅) (买方) , 交易手续费:新建商品住房转让手续费:每平方米 3 元,经济适用住房每平方米 1.5 元,由转让方承担。 交房的性质。交房不是简单单的收钥匙。交房是房屋出卖人按照合同约定向买受人交付特定房屋的程序,是开发商履行合同义务 的最核心环节,房屋一旦交付,便视为开发商依约履行义务,可以获得房屋价款,房屋所有权及风险的转移。交房是整个房产交易中 最核心的环节。 正确的交房程序。为确保业主利益,避免纠纷,收楼前,确认三证一表,坚持先查看文件再验房最后办手续。 (根据国务院颁布的《城 市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量 经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。 )开发商未能在交房时提供,是位开发商违约,根据合同将按照约定 的时间以及比例赔付违约金,超过三个月,买受人可以要求退房。 三书一证一表---《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和 、 、 、 《竣工验收备案表》 。 房屋的验收内容。 1.房屋的质量 2.装饰、装修材料标准 3.水、电、气管线供应情况 4.房屋面积的核定 5.开发商承诺的小区周边配套 如果开发商竣工建成的楼盘没有《建设工程质量核验证明书》 ,证明该楼盘是不合格的。按国家建设部规定,建设工程质量不合格和 小区配套不完善的房屋不能交付使用,购房者有权拒绝接收。如果购房者对开发商出示的《建设工程质量核验证明书》有疑问,可以 到颁发证书的单位、房屋所在地建设部门所属的各级质监站查询、核实。 按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况,购房人可提出退房。 1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。 2)开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。 3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外) 。 5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6)不能或不能按期办理产权过户的。(开发商的过错导致) 7)购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。 8)合同中约定的其它退房条件出现时。 出现上述情况,购房者退房时,应向开发商出具书面通知。因前 6 项原因导致购房者退房(因开发商责任导致退房) ,应由开发 商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理, 合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,不足部分可另行要求赔偿。 因上述第 7 项原因导致退房的,开发商无过错的,开发商不承担赔偿责任。购房者需要注意的是,退房时应同时通知银行,解除 借款合同,以免造成更大的利息损失。


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