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恋爱、婚姻关系中的房屋产权分割【户四民律师】

时间:2014-10-09


恋爱、婚姻关系中的房屋产权分割

中豪(北京)律师事务所 户四民律师 13811516082 2014-07

恋爱、婚姻关系中的房屋产权分割

2

一方单独所有
房屋产权一定归属于房产证登记的产权人吗? 不一定,如夫妻共同财产即便登记一人名字,产 权也归夫妻共同所有。 房产证上写了两个人名字,两人一定各占50% 产权吗? 不一定,如按份共有房屋,可以随意约定两个人 的份额。 房产证上登记的产权人与实际出资人不一致时, 产权归谁? 产权归实际出资人,但实际出资人应提供证据证 明其是实际产权人。

3

一方单独所有
为规避限购政策借用他人名义购房, 在发生纠纷时房屋产权归哪方?
为规避限购政策借用他人名义购房,名
义购房人与房屋出让方的买卖关系有效, 实际购房人和名义购房人的委托关系因 实际购 房人
委托关系

名义购 房人

违反社会公共利益无效,房屋产权归属
于名义购房人,但实际购房人有权要求 名义购房人退还购房款。 限购政策取消后或实际购房人日后取得 购房资格的,可要求名义购房人将房屋 过户至自己名下。

房屋买卖关系

房屋出让方

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一方单独所有
婚前一方支付首付款,办理按揭贷款, 房产登记在自己名下,婚后共同还贷, 房产怎么分?
《婚姻法解释三》规定,有协议的依协议约 定,没有协议的,房子归房产证登记的产权 人,但双方婚后共同还贷支付的款项及其相 对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法规 定的财产分割原则,由产权登记一方对另一 方进行补偿,尚未偿还的贷款为产权登记一 方个人债务。 如A婚前买房,房价100万,首付款40万,贷 款60万,婚后和B共同还贷40万,剩余贷款 20万未偿清,假定离婚时共同财产平分,房 屋现值200万,房屋产权归A,A应向B支付 补偿金:40万/2/100万*200万=40万元。剩 余贷款20万由A偿还。

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一方单独所有
婚后父母出资购房,登记在子女一方 名下的,产权归谁?
视为父母将房屋赠予子女一方,不属于
夫妻共同财产。

婚后双方父母共同出资购房,登记

在子女一方名下的,产权归谁?
有约定从约定,无约定的,双方按照各 自父母的出资额按份共有。

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一方单独所有
婚前房产,婚后换房,属于夫妻共同 财产吗?

不属于,个人财产及其在婚后产生
的孳息和增值部分仍属于个人财产, 不因婚姻关系的延续而转化为夫妻

共同财产,但双方另有约定的除外。
换房过程中,部分购房款以夫妻共 同存款支付的,该部分出资及日后 增值部分属于夫妻共同财产。

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共 有
?

共有:是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权,包 括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。
?

共同共有:指两个或两个以上的权利主体基于共同关系,共同享有
一物的所有权。在我国共同共有的类型:夫妻共有财产、家庭共有 财产、共同继承财产等。

?

按份共有:是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共
有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。

?

主要区别:共同共有在共有关系存续期间不区分份额,在共有财产

分割时才确定份额,按份共有在共有关系建立时就可以设定份额。

8

共 有

9

共 有

10

共有

协议分割

变卖分钱

房屋分割方式

一方要房
一方补钱

拍卖分钱
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共同共有
共同共有财产的分割条件
? ?

有约定从约定; 无约定或约定不明确的,共同共

有人在共有的基础丧失或者有重
大理由需要分割时可以请求分割。 如分手、离婚。

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共同共有

共同共有财产的分割原则
有协议的,按协议处理;

没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对 共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际 需要等情况。对共有财产的贡献包括参与出资、看房、买 房、装修等。

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共同共有
案例:
江锋与廖一鸣自2005年开始恋爱,2006年11月12日,江峰、廖一鸣与林海天签 订《商品房买卖合同》,约定林海天以100万元的价格转让给江锋和廖一鸣。当 日,林海天收到定金5万元,林海天出具收条,载明付款人为廖一鸣。2006年11 月25日,江锋通过其账户向林海天转账付款35万元。2006年12月4日,江锋、 廖一鸣共同与工商银行签订一份《个人住房贷款合同》,江锋、廖一鸣以该房屋 抵押共同向工商银行贷款60万元,用于购买该房屋,贷款人为江锋和廖一鸣。 江锋、廖一鸣取得的房产证登记该房屋为两人共同共有。自2007年1月起,江锋 每月通过其账户偿还按揭贷款,累计已偿还10万元。目前该房屋由廖一鸣和其家 人居住,房屋现值200万元。后双方感情不和分手,江锋起诉至法院要求分割房 产,判令房屋归其所有,同时江锋提供了其有能力支付补偿款的资金证明。
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共同共有
定金5万 首付款35万 总价100万售房 江锋还贷10万 未还贷款50万

林海天

江锋、廖一鸣

支付尾款60万

贷款60万元

工商银行

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共同共有
购房款
定金 5万元

江锋主张
出资:5万元 万元的取款凭证两张。 出资:35万元。 证据:通过其银行卡向林天海转账的 转让凭证。

廖一鸣主张
出资:5万元

法院认定

证据:付款前几天分别取款2万元、3 证据:林天海出具的付款人为廖一 鸣的收据。 出资:10万元

廖一鸣出资5万元。

首付款 35万元

证据:付款几天向江锋建设银行卡
共计10万元的转账凭证若干张。

数次转账(金额不等,最少为500元)

江锋出资35万元。

银行贷款 60万元

出资:35万元
银行还贷10万元的还款明细。

出资:30万元
各出资30万元。 合计出资:45万元

证据:贷款期间通过其银行卡向工商 证据:双方共同向银行贷款,双方

江锋、廖一鸣 各出资30万元。 江锋:65万元 廖一鸣:35万元

合计 100万元

合计出资:75万元

共同共有
出资额认定的依据:
?

购房出资包括购房款、购房税费、装修款,不包括日常花费、婚 礼仪式花费等。 双方就出资额签订的协议、出资说明或其他书面文件; 付款人向收款人直接支付款项的银行转账凭证; 收款人出具的收据或发票上载明的付款人和金额; 银行贷款合同中确定的贷款人及贷款额,没约定各自贷款额的, 视为各出资贷款额的一半。实践中,如一方偿还全部或大部分贷 款的,根据公平原则,也存在以实际还贷资金计算出资额的情况。 能够证明最终用于出资用途的取款凭证和转账凭证。
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? ? ? ?

?

共同共有
本案中法院认定出资的依据:
?

林海天出具的收据载明付款人为廖一鸣,可认定廖一鸣向林海天付 款5万元;

?

江锋、廖一鸣提供的取款和转账凭证不能够证明该等款项用于出资
购房,不能认定为出资; 银行贷款60万元在银行支付给林海天后即作为贷款人江锋、廖一鸣

?

支付的尾款,是两人的共同出资,在未约定贷款比例的情况下,应
等比分配,双方各出资30万。

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共同共有
判定房屋产权归属的主要依据:
? ?

本案中法院认定房屋归属的依据:
? ?

商品房买卖合同上所署的购房人; 购房时的实际出资额;

购房人为江锋和廖一鸣; 江锋实际出资额远多于廖一鸣;

?
? ?

银行贷款的贷款人、实际还贷人;
偿还贷款和房屋补偿金的经济能力; 房屋居住使用的实际情况。

?
?

江锋是实际还贷人;
江锋向法庭提供了资金证明,证明其 有继续偿还贷款和向廖一鸣支付补偿 金的经济能力;

?

房屋现由江锋和家人居住。

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共同共有
司法实践中存在两种分割方式:
? 判定房屋产权归属于江锋,江锋应根据廖一鸣占有的份额按 照房屋现值向廖一鸣支付补偿款:200* 35%=70万元。 ? 贷款60万元仍由双方共同偿还,各偿还30万,一方偿还超出 应偿还份额可向另一方索偿。

现值 分割

净值 分割

? 判定房屋产权归属于江锋,江锋应根据廖一鸣占有的份额按 照房屋现值在扣除应还贷款额后向廖一鸣支付补偿款:200* 35%-30=40万元。 ? 贷款60万元由江锋一人偿还。

20

共同共有
一方出资,共同共有财产如何分割? 仍按照共同共有财产的分割原则分

割,有协议依协议,无协议根据未
出资一方在看房、购房、装修过程 中做出的其他贡献,以及其生活的

实际需要,由法院合理确定未出资
方的份额,上海高院认为一般以 10%到30%的份额为宜。

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按份共有

按份共有财产的分割条件
? ?

有约定从约定; 无约定或约定不明确的,按份 共有人可以随时请求分割;

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按份共有

按份共有财产的分割原则
按照约定的份额享有权利,承担义务;

没有约定份额或者约定不明确的,按照出资额确定;不能 确定出资额的,视为等额享有。

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按份共有
案例: 杨生泉与张碧燕是恋人,双方考虑到要结婚,打算共同出资购买婚房。

2009年3月,双方与李平签订了《房屋买卖合同》,李平以100万元的
价格将位于上海的某处房屋出售给两人,首付款40万元,尾款60万。首 付款8万元由杨生泉支付,32万元由张碧燕支付。房产证登记两人按份

共有,杨生泉占20%份额,张碧燕占80%份额。2009年4月,双方共同
向银行贷款60万元支付尾款。2009年5月,双方办理了结婚登记,婚后 共同还清贷款。后因两人感情破裂离婚,张碧燕起诉至法院要求分割房

屋。房屋现值200万元。

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按份共有
杨付8万 张付32万 总价100万售房 婚后共同 还贷60万

李 平

杨生泉、张碧燕

支付尾款60万

贷款60万元





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按份共有
三种分法你支持哪一种?
A.

房屋归张碧燕,张碧燕支付杨生泉200万*20%=40万元;

B.

房屋归张碧燕,张碧燕支付杨生泉200万*20%=40万元,退还杨生
泉多支付房款60万/2-60万*20%=18万,合计58万; 房屋归张碧燕,张碧燕支付杨生泉实际出资及增资部分,即:

C.

(8万+30万)/100万*200万=76万元。
司法实践中,法院有一定的自有裁量权,B或C两种分法均可能被采纳。 个人认为:根据公平原则和类比《婚姻法解释三》第七条有关个人婚前

买房、婚后还贷情况相关规定的立法精神,C种分法较为公平合理。
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按份共有
未明确约定按份共有或共同共有,适用共有关系形成时的法律确定共有关系。

2007年10月1日

《民通意见》 共同共有

《物权法》 按份共有

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按份共有
共同出资,房产证登记一人名字房 产如何分割? ? 有约定从约定; ? 无约定或约定不明确的,2007 年10月1日前形成的共有关系, 按照共同共有进行分割; 2007年10月1日及以后形成的 共有关系按照按份共有进行分 割。
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律师建议
以上内容均可忽略,请记住:
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以书面形式明确出资人、出资额和房 屋产权归属; 在房产证上加上自己的名字; 通过自己银行账户直接付款给收款方; 在收条上写明自己为付款人,写明付

? ? ?

款额;
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将自己列为贷款人; 及时收集并妥善保管好前述凭证。

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房屋有价,真爱无价, 且行且珍惜!

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