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资产评估重点

时间:2018-02-13


资产评估重点
一、名词解释
1、固定资产:指使用年限在一年以上+单位价值在觃定限额以上的劳动手段。 2、无形资产:指由特定主体所拥有或控制的+不具有实物形态+对生产经营与服 务能持续发挥作用幵能带来经济利益的一切经济资源。 3、更新重置成本:指采用新型材料+幵根据现代建筑或制造标准、新型技术、觃格 和技术等+以现行价格构建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的 成本。 4、折现率:是将未来有限期的预期收益(收入流)折算成现值的比率。 5、土地价格评估收益的现值法:将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租)+ 以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加+以此估算待估土地 的客观合理价格的方法。 6、残余价值:指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计 数额。 7、资产评估主体:指资产评估业务的承担者+即从事资产评估的机构与专业评估 人员。 8、市场价值以外的价值:不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条 件下实现的价值+以及虽然满足公开市场价值成立条件+但却只能在非公开市 场交易的资产现实价值。

二、简答
1、资产评估的具体程序。 1 评估项目洽谈和业务受理 答:○ 2 评估的前期准备 ○ 3 现场调查和勘查 ○ 4 收集评估资料 ○ 5 评定估算 ○ 6 编制和提交评估报告 ○ 7 工作底稿归档 ○ 2、什么是资产评估及其要素? 答:资产评估:指专业评估机构和人员+按照国家法律、法觃和资产评估准则+ 根据特定目的+遵循评估原则+依照相关程序+选择适当的价值类型+运用科 学方法+对资产价值进行分析、估算幵发表专业意见的行为和过程。

十项基本要素: 1 评估主体 ○ 2 评估客体 ○ 3 评估依据 ○ 4 评估目的 ○ 5 评估原则 ○ 6 评估程序 ○ 7 评 ○ 8 评估方法○ 9 资产评估的假设○资产评估基准日 估价值类型○
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3、资产评估与会计的区别。 1 基本职能不同。反映和监督是会计的基本职能。评估和咨询是资产评估的 答:○ 基本职能。 2 资产确认和计价依据不同。会计中的资产确认和计价有相当部分仍然可以 ○ 靠计量的历史成本为依据。资产评估中的资产确认和评价主要以资产所具有 的效用和现时市场价值为依据。 3 两者目标不同。会计的目的是为投资者、债权人和经营者管理者提供有效 ○ 的会计信息;资产评估的主要目的是为资产交易提供公平的价值尺度。 4、市场比较法的基本含义与基本前提: 答:市场比较法的含义:指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的 异同+幵将类似资产的市场价格进行合理调整+从而确定被评估资产价值的 一种资产评估方法。 市场比较法运用的前提条件: 1 充分发育活跃的资产市场。 ○ 2 参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。 ○ 三、计算 1、机器设备 1 台+3 年前购置+据了解+该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为 10 万元+其中买价为 8 万元+运输费为 0.4 万元+安装费用(包括材料)为 1 万 元+调试费用为 0.6 万元。经调查+该设备的现行价格为 9.5 万元+运输费、安装 费、调试费分别比 3 年前上涨了 40%、30%、20%。求该设备的重置成本(保留两 位小数)。 解 : 重置成本 =9.5 * 0.4 ×( 1 * 40% )* 1 ×( 1 * 30% )* 0.6 ×( 1 * 20% ) =12.08 (万 元) 2、某砖混结构四层住宅+建筑面积 800 平方米+占地面积 300 平方米+月租金 24000 元+土地回报率为 6%+建筑物回报率为 8%+建筑物评估时的剩余经济使用年限 为 40 年+税金为年租金收入的 18%+管理费按年租金的 2.5%计+年空置损失租金 以半月租金计+维修费按年租金的 4%计+年保险费 12000 元+另用市场法求得土 地使用权价格为每平方米建筑面积 2800 元(为楼面地价)。试用建筑物残余估 价法评估该建筑物的价值。 解:年租金收益=24000×12,24000×0.5=276000(元) 年总费用=276000×(18%*2.5%*4%)*12000=79620(元) 年净收益=276000,79620=196380(元) 土地净收益=2800×800×6%=134400(元) 建筑物净收益=196380,134400=61980(元)

建筑物价格=61980×[1,1÷(1*8%*2.5%)40]÷(8%*2.5%)=579407(元)


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